Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in einem sogenannten Grundsteuerbescheid für das jeweilige Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) festgesetzt. Der Bescheid ist an den/die Steuerschuldner/in gerichtet und ergeht in der Regel schriftlich (Bekanntmachungen im Amtsblatt von Berlin sind ebenso möglich, kommen jedoch selten vor). Der Grundsteuerbescheid enthält eine Zahlungsaufforderung.

Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen sogenannten Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen sogenannten Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide enthalten keine Zahlungsaufforderungen. 

Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag stellt das Finanzamt den Städten und Gemeinden zur Verfügung. Sie dienen demnach nur als Bemessungsgrundlagen. Anhand der übermittelten Bescheide ermittelt die Stadt beziehungsweise Gemeinde abschließend die zu zahlende Grundsteuer und teilt diese dem/der Steuerschuldner/in mittels Grundsteuerbescheid mit.

Die neu zu zahlende Grundsteuer und die Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich demnach ausschließlich aus dem Grundsteuerbescheid.

Die Grundsteuer besteuert den in Deutschland liegenden Grundbesitz. Als sogenannte Realsteuer knüpft die Grundsteuer an Objekte (Immobilien) an, ohne die persönlichen Verhältnisse der Steuerschuldner, wie deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, zu berücksichtigen. Grundlage hierfür ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Bewertung des Grundeigentums erfolgt hingegen nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

Das sogenannte Heberecht der Grundsteuer steht den Gemeinden zu.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die bisherige Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bis heute wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke nach veralteten Werten berechnet. So gelten in den alten Bundesländern Einheitswerte auf dem Stand von 1964, in den neuen Bundesländern gelten sogar Werte von 1935.

Dass nach wie vor die alten Werte gelten, führt zu Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine Rechtfertigung gibt. Denn die Grundsteuer muss die Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Grundstücken und Immobilien realitätsgerecht widerspiegeln, damit die Steuerbelastung gleichmäßig verteilt ist. Mit der Reform soll die Ungleichbehandlung beseitigt und eine verhältnismäßige Steuerbelastung hergestellt werden.

Von der Reform sind alle Eigentümer von Immobilien betroffen und zwar unabhängig davon, ob sie ihre Immobilie vermieten oder selber nutzen.

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, ergibt sich aus dem Grundbuch.

Über die Nebenkosten sind künftig auch Mieter von der Grundsteuerreform mittelbar betroffen, denn die meisten Vermieter legen die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter um.

Bewertungsstichtag ist der 01.01.2022

Die Grundsteuererklärung muss Innerhalb des Zeitraums vom 01.07.2022 bis zum 31.01.2023 abgegeben werden.

Die neue Grundsteuer muss erstmals ab dem 01.01.2025 gezahlt werden.

In Berlin wird durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das jeweilige Grundstück liegt, die Grundsteuer festgelegt und eingezogen. Insofern muss die Steuererklärung bei dem jeweilige Lagefinanzamt abgegeben werden.

In Berlin kommen dafür die folgenden Finanzämter in Betracht:

• Charlottenburg
• Friedrichshain/Kreuzberg
• Hellersdorf/Marzahn
• Prenzlauer Berg
• Lichtenberg
• Mitte/Tiergarten
• Pankow/ Weißensee
• Neukölln
• Reinickendorf
• Schöneberg
• Spandau
• Tempelhof
• Treptow/Köpenick
• Wedding
• Wilmersdorf
• Zehlendorf (ist auch für die Verwaltung der Grundsteuer zuständig)

An den Vorauszahlungen ändert sich wenig. Die neue Grundsteuer wird ab dem Jahr 2025 – wie bisher – vierteljährlich fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag mehr als 15 € und weniger als 30 €, wird dieser am 15. Februar und 15. August je zur Hälfte fällig. Also zu jedem Halbjahr.

Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 15 €, wird dieser am 15. August in voller Höhe fällig. Also einmal im Jahr.

Ausnahme: Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer auch jährlich – am ersten Juli – entrichtet werden. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, Ihre Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.

Auch hier gelten die bisherigen Regelungen: Ab dem ersten Januar des Folgejahres wirken sich etwaige Veränderungen der Eigentumsverhältnisse aus. Denn maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn eines jeden Kalenderjahres. Die Grundsteuerschuldnerschaft geht also nicht gleichzeitig mit dem bürgerlich-rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum auf den Erwerber über, sondern erst zum ersten Januar des jeweiligen Folgejahres. Bis dahin wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.

Wer beispielsweise am ersten Januar 2023 Eigentümer eines Grundstücks und deshalb Steuerschuldner ist, hat die Grundsteuer für das volle Jahr 2023 zu entrichten, auch wenn er sein Grundstück bereits im Februar 2023 verkauft. Der Verkäufer bleibt somit Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr und muss für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung sorgen. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber zur Zahlung der Grundsteuer sind möglich, haben jedoch auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers gegenüber dem Finanzamt keinen Einfluss. Bleibt eine fällige Zahlung aus, erhält demnach der Verkäufer eventuelle Mahnschreiben.

Erst ab dem 01.01.2024 ergeht ein neuer Grundsteuerbescheid gegenüber dem neuen Eigentümer, der dann Steuerschuldner wird. Der neue Bescheid gilt erneut für das gesamte Jahr 2024.

Sowohl bauliche Veränderungen als auch persönliche (z.B. Wechsel des Eigentümers) müssen dem Finanzamt mitgeteilt werden. Es besteht in dieser Hinsicht eine Mitwirkungspflicht gemäß § 90 Abgabenordnung (AO). Über einen Verkauf wird das Finanzamt in der Regel durch den Notar informiert.

Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer des Grundstücks, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer (s.o.). Jedes Grundstück ist eine wirtschaftlichen Einheit gem. § 2 Bewertungsgesetz und beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen (z.B. durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Realteilung) erhalten diese pro Einheit eine neue Steuernummer.

Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, kann dies zu einer Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer führen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Bei Objekten der Land- und Forstwirtschaft und Objekten, die zu Wohnzwecken dienen, kommt es in den wenigsten Fällen zu einer Befreiung.

Der Erlass der Grundsteuer erfolgt lediglich in Ausnahmefällen. Beispielweise kann es zu einem Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer für Kulturgut und Grünanlagen gemäß § 32 GrStG (z.B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden) kommen. Auch bei wesentlicher Ertragsminderung gemäß § 33 GrStG (z.B. auf Grund der Zahlungsunfähigkeit des Mieters) kann dies in Frage kommen. Der Erlass bzw. Teilerlass wird nur auf Antrag gewährt und muss bis zum 31.März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Für jedes selbst genutzte und/oder vermietete Grundstück müssen Eigentümerinnen und Eigentümer auf den Stichtag 01.01.2022 eine Erklärung zur Feststellung des neuen Grundsteuerwerts abgeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgte im März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung. Einzelaufforderungen von den Berliner Finanzämtern wird es nicht geben.

Seit Juli 2022 können Sie die Erklärung einreichen. Gemäß § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch zu übermitteln.

Spätestens bis zum 31.01.2023 müssen die Erklärungen eingereicht worden sein. Diese Frist gilt auch, wenn Sie steuerlich beraten sind.

Für jedes Grundstück sind zunächst allgemeine Angaben zu machen:

• Steuernummer
• zuständiges Finanzamt
• Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer)
• Grundbuchblatt (freiwillige Angabe)
• Flurstücksnummer
• Fläche des Grundstücks/ Wohnfläche
• Miteigentumsanteil
• Art des Grundstücks
• ggf. Baujahr von Gebäuden, wenn vorhanden

Je nach Grundstücksnutzung können weitere Angaben dazukommen (bspw. der Bodenrichtwert). Für nähere Informationen haben wir den Punkt „welche Unterlagen brauche ich“ oben auf der Seite eingerichtet. Dort finden Sie eine Übersicht zu den geforderten Angaben.

Die Angaben sollten Sie in den folgenden Unterlagen finden: Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Einheitswert- und Grundsteuerbescheid, ggf. Teilungserklärung, ggf. Betriebskostenabrechnung.

Ein Grundbuchauszug kann in Berlin bei jedem Amtsgericht beantragt werden, bei dem ein Grundbuchamt angegliedert ist. In Berlin gibt es acht Amtsgerichte, die sich um Grundbuchangelegenheiten kümmern (Grundbuchämter).

Eine Liste mit der Zuständigkeitsverteilung der jeweiligen Grundbuchämter in Berlin findet sich unter folgendem Link: https://service.berlin.de/dienstleistung/327196/#:~:text=Sie%20k%C3%B6nnen%20den%20Auszug%20bei,%2Din%2Dgrundbuchsachen.pdf.

Für ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzte Gebäude ist in fast allen Ländern (außer Baden-Württemberg) die Wohnfläche anzugeben. Sie beeinflusst die Höhe der Grundsteuer maßgeblich und sollte deshalb genau berechnet werden. Die Flächenangaben aus Kaufverträgen sollten nicht ungeprüft übernommen werden. Insbesondere sind Deckenhöhen bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen (siehe Grafik unten).

Die Finanzverwaltung erkennt die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) an. Die Verordnung ist sehr kurz und enthält alle wesentlichen Informationen zur Berechnung der Wohnfläche.

Zur Wohnfläche zählen:

• alle Wohnräume,
• häusliche Arbeitszimmer,
• auch leer stehende, ungenutzte Räume,
• Wintergärten und Schwimmbäder (je zur Hälfte) sowie
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (i.d.R. je zu einem Viertel).

Zur Wohnfläche zählen nicht:

• Keller
• Waschküche
• Abstellräume
• Geschäftsräume
• Dachböden
• Trockenräume
• Schuppen
• Garagen
• Futterküchen
• Vorratsräume
• Backstuben
• Räucherkammern
• Ställe/Scheunen  

Grafik zur Ermittlung der Wohnfläche:

Einen weiterführenden Link mit weiteren Informationen zur Berechnung der Wohnfläche finden Sie hier: https://grundsteuer.de/steuererklaerung/anlage-grundstueck/wohnflaechenberechnung

Die Ermittlung des Grundsteuerwertes wird in den Bundesländern, die sich für das Bundesmodell entschieden haben (die Mehrheit der Bundesländer bis auf: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) anhand des Ertragswert- oder Sachwertverfahren vorgenommen.

Ertragswertverfahren:

Für die Bewertung des Grundstücks ist hierbei der sogenannte Bodenrichtwert (s.u.) maßgeblich. Im Ertragswertverfahren sind folgende Grundstücksarten zu bewerten: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren ist für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke maßgeblich. Im Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Dieses Verfahren gilt als komplizierter.

Der Bodenrichtwert hilft bei der Wertermittlung von Grundstücken und wird von regionalen Gutachterausschüssen festgelegt. Er wird durch verschiedene Faktoren (wie der Lage und dem durchschnittlichen Verkaufswert von Grundstücken in der Region) beeinflusst.

Die für die Grundsteuererklärung relevanten Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2022 können über das Informationsportal „BORIS“ für jedes Bundesland abgefragt werden. Den entsprechenden Link für Berlin finden Sie hier: https://fbinter.stadt-berlin.de/boris/.

Wird das Grundstück nach dem 01.01.2022 veräußert, verbleibt die Verpflichtung zur Abgabe der Erklärung grundsätzlich bei demjenigen, der am 01.01.2022 Eigentümer war.

Nach Eingang der Erklärung stellt das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert zum 01.01.2022 per Bescheid fest. Ab dem Jahr 2025 wird der Grundsteuerwert dann erstmalig zur Berechnung der Grundsteuer von den Städten und Gemeinden herangezogen. Vorher – also bis zum Ablauf des Jahres 2024 – wird die Grundsteuer noch auf der Grundlage des Einheitswerts erhoben.

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer bleibt im Grunde erhalten. Lediglich der Grundsteuerwert wird neu ermittelt. Die Berechnung der Grundsteuer läuft demnach auch künftig wie folgt ab:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

• Grundsteuerwert: ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung
• Steuermesszahl: gesetzlich festgelegt
• Hebesatz: legt Stadt beziehungsweise Gemeinde fest

Ab 2025 verliert der noch aktuelle Berliner Hebesatz von 810 % seine Gültigkeit. Das Berliner Abgeordnetenhaus wird im Jahr 2024 den neuen Hebesatz festlegen. Sobald dies erfolgt ist, erhalten Sie einen Messbetragsbescheid und einen Grundsteuerwertbescheid.

Achtung: Beide Bescheide enthalten keine Zahlungsaufforderungen. Sie bilden die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Städte oder Gemeinden. Diesen stellt das Finanzamt die Daten elektronisch zur Verfügung.

Anhand der übermittelten Daten setzt abschließend die Stadt beziehungsweise Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer nach dem dargestellten Verfahren mittels Grundsteuerbescheid fest.

Zusatzinformation: Haben Sie bereits ein Lastschrift-Mandat zur Abbuchung der Grundsteuer erteilt, bleibt dies weiterhin gültig.

Unterstützen können Hausverwaltungen und die meisten Berufsgruppen, die steuerliche Beratung anbieten und Steuererklärungen für Dritte erstellen dürfen (z. B. Steuerberater/innen etc.).

Informationen zur Grundsteuerreform und ein Erklärvideo finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums (Suchbegriffe: „Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten“, „Erklär doch mal, Robin“).

Natürlich können Sie sich auch gerne an Ihren Steuerberater wenden.

Unser Honorar orientiert sich an § 4 StBVV und gestaltet sich wie folgt:

                                                                                                        Digitalmandat     Papiermandat

Unbebaute Grundstücke                                                                       119 EUR            238 EUR

Eigentumswohnungen/Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser:           297,50 EUR       416,50 EUR

Mietwohngrundstück bis 5 Wohneinheiten (ungeteilt)                         416,50 EUR       535,50 EUR

Geschäftsgrundstücke/Mischgrundstücke bis 250 m² Nutzfläche        416,50 EUR       535,50 EUR

Geschäftsgrundstücke/Mischgrundstücke bis 600 m² Nutzfläche        535,50 EUR       654,50 EUR

Größere Einheiten auf Anfrage.

Alle Preise verstehen sich inkl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von 19 % (brutto).

Die Beauftragung erfolgt, indem Sie uns unsere vorgefertigte Auftragsbestätigung unterschrieben übersenden. Die Auftragsbestätigung wurde zuletzt mit unserem dritten Rundschreiben zur Grundsteuer per E-Mail am 18.07.2022 versandt.

Sollten Sie die Auftragsbestätigung noch nicht erhalten haben, können Sie uns gerne eine E-Mail an grundsteuer@confidia.de schreiben, dann senden wir Ihnen diese zu.

Um eine rechtzeitige Bearbeitung gewährleisten zu können, übersenden Sie uns die Auftragsbestätigung und Ihre Unterlagen bitte bis spätestens zum 01.09.2022. Für später eingehende Unterlagen können wir eine rechtzeitige Bearbeitung und Abgabe der Grundsteuererklärung nicht garantieren.